みんなどうしてる?お金のこと

実際の内訳は?中古マンション購入時の初期費用

「家を買おうと思っているけど全額住宅ローンなら貯金がなくても大丈夫?」

「初期費用や諸費用と呼ばれるお金ってどんな内容なんだろう…」

今回はそんな疑問をお持ちの方向けの記事です。

住宅というのは、人生で最も高額な買い物といっても過言ではありません。
住宅価格に関しては頭金なしで全額住宅ローンを組み、コツコツ支払っていくことも可能ですが、
実際にはローンを組む前に支払わなければいけない「諸費用」も意外と高額。

そのため、別で借入れなどをしない場合はある程度現金の用意が必要になります。

新築で物件価格の3~7%程度、中古で物件価格の6~13%程度が相場、などと言われていますが、実際は何にどれくらいかかるのでしょうか。

今回は、筆者が中古マンションを購入した際の体験談を基にかかったお金を紹介します。

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中古マンションを買う時にかかった諸費用

では早速、購入時にかかった諸費用について紹介します。

そもそも諸費用とは?

諸費用というのは、物件の購入代金以外にかかる税金や手数料のことです。

混同されることもありますが、いわゆる「頭金」とは別物(頭金とは物件価格から住宅ローン借入額を引いた部分、現金で支払う金額のこと)。
諸費用は、通常住宅ローン借入額には含まず現金で支払うことが多いです。

諸費用の内訳

では、諸費用の内訳は具体的にどんなものが含まれるでしょうか。
筆者が中古マンションを購入した際、住宅ローン借入前に支払ったものがこちらです。

・売買契約書印紙代 (売買価格により異なる)
・登記費用(所有権移転登記・ローンを組む場合は抵当権設定登記・司法書士への報酬等)
・仲介手数料((物件価格×3%+6万円)×消費税率が一般的)
・仲介手数料振込手数料
・ローン手数料(金融機関によって借入額に対し一定の割合がかかる定率型と借入額にかかわらず一律5.5万円の定額型がある)
・金銭消費賃借契約印紙代
・ローン保証料 (借入額の2%程度が一般的。一括前払いする「外枠方式」と毎月返済額に上乗せして支払う「内枠方式」がある)
・損害保険料
・固定資産税等清算金(購入年の固定資産税を前の所有者の所有期間と月割計算で清算)

などです。

では実際にかかる費用を試算してみましょう。
例えば4,500万円の中古マンションを全額住宅ローンで購入する場合ですと

・売買契約書印紙代 10,000円
・登記費用 約650,000円 ※1
・仲介手数料 約1,550,000円
・仲介手数料振込手数料 2,000円
・ローン手数料 55,000円(定額型)
・金銭消費賃借契約印紙代 20,200円
・ローン保証料 約900,000円 (一括前払い)
・損害保険料 約150,000円 ※2
・固定資産税等清算金 約90,000円 ※3 ※4

合計:3,427,200円

※1、※2、※3 筆者が物件を購入した際の金額から仮で算出
※4 不動産評価額や取得月により異なる

となり、この場合ですと物件価格の約7.6%。
一般的に相場と言われている金額になっています。

ローンに関わる金額が金融機関によって異なることや、各種の手数料、どこまで諸費用に含めるかにより金額は前後します。

住宅の購入を検討している場合は、全額住宅ローンを想定していたとしても
購入を検討している物件価格の6~10%ぐらいの現金を用意しておくと安心です。

新築の場合に発生する費用は?

新築か中古か、マンションか戸建てかによっても、諸費用は異なります。
細かい項目は割愛させていただきますが、例えば新築マンション特有の費用が「修繕積立基金」。

管理組合を発足させる際、ある程度修繕積立金をプールさせておくためのもので、マンションにもよりますが20~40万円程度かかると言われています。
こちらも大きな金額なので、物件の購入を検討する際には事前に確認しておくと安心です。

忘れてはいけない「税金」

さらに頭に入れておきたいのが不動産を取得した際に発生する「不動産取得税」と「固定資産税」です。

不動産取得税とは?

土地や家屋を取得(購入・贈与等)した際に課税される税金です。

取得した不動産の価格×税率(土地や住宅の場合は3%)
で計算されますが、令和6年3月31日までに取得した宅地は課税標準額が取得価格の1/2となります。

固定資産税とは?

固定資産税とは、家や土地などの不動産(固定資産)に課される税金で、毎年発生します。

毎年6月に納税通知書が発送され、6月・9月・12月・2月の4期に分けて各納期限までに、もしくはまとめて支払うことも可能です。

土地:課税標準額×税率1.4%
家屋:課税台帳に登録されている価格×税率1.4%

で計算されますが、新築にも中古にも築年数や面積等によって様々な軽減制度がとられています。

これらも意外と大きな出費になるので、忘れず予算を確保しておきましょう。

【番外編】見落としがちな家電やカーテン

引っ越し後はとりあえず今持っている家具・家電を使う予定、という方も多いかと思います。
しかし、高確率で新規購入が必要なのが

・エアコン
・照明器具
・カーテン

前の家と部屋数が違えばその分これらのものが必要になります。
エアコンや照明器具は部屋の広さ、カーテンは窓の大きさによって選択するものが変わってくるので、前の家のものが使いまわせないという場合も。

全て用意するとなると意外と高額になってしまうため、諸費用と合わせ、これらも予算に入れておくと安心ではないでしょうか。

まとめ

いかがだったでしょうか。
諸費用の他、税金や家電など、家を買う時には物件価格の他にも様々な費用が発生します。

いざ素敵なお家に出会った時に慌てないよう、「初期費用」としてどれくらいの金額を用意しておくと安心か、ぜひこちらの記事を参考にご検討いただけましたら幸いです。

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