「中古マンション購入を考えているけど、住宅ローン控除って受けられるの？」
「リノベーションしたいけど、税金の優遇はあるのかな・・」
この記事はそんな疑問をお持ちの方向けです。
近年、新築マンションの価格が高騰し、中古マンションの需要が高まっています。
中古マンションをオシャレにリノベーションする方も増えており、テレビ番組や雑誌などでも多く取り上げられていますね。
さて、新築だけではなく中古マンション購入時も住宅ローン控除が適用されるのをご存じでしょうか。
この記事では、中古マンションを購入した際の住宅ローン控除の適用条件や、リフォーム・リノベーションを行った際の税金の控除について解説しますので、ぜひ参考にしてください。
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除は、正式には「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅ローンを借りて、マイホームを新築・購入・増改築をした方が所定の条件を満たすと、入居から13年間（中古住宅などの物件によっては10年間）、ローン残高の0.7％分の所得税・住民税が還付されます。
中古マンションの場合も物件購入に利用できるのはもちろん、リフォーム費用について住宅ローンを組むことで控除を受けることもできます。
なお、住宅ローン控除は初年度確定申告を行い、２年目以降は年末調整で申請できます。
リフォーム費用の控除を受けるためには、費用100万円以上、工事内容が特定の条件に該当する場合に限ります。
住宅ローン控除が受けられる人は？
住宅ローン控除を受けられる人の条件は以下のとおりです。
- 所得が2,000万円以下であること
- 住宅ローン返済期間が10年以上であること
- 物件取得から6カ月以内、各年の12月31日まで居住していること
- 個人の居住用であること
上記からもわかる通り、住宅ローン控除は個人の居住用で、住宅ローン契約者が住むためのものが控除の対象です。
例えば、親の住むための家を子供が住宅ローンを借りて購入した場合は、住宅ローン控除の対象になりません。
転勤などで住宅ローン契約者が一時的に住めなくも家族が住んでいれば適用されますが、誰も住まない場合は住宅ローン控除は中断されます。（転勤から戻った時点で、再開できます。）
賃貸物件や別荘なども、住宅ローン控除対象外です。
住宅ローン控除を受けられる中古マンションの条件とは？
では、この記事のテーマでもある中古マンションの住宅ローンの適用条件はどうなのでしょうか？
住宅ローン控除を受けられる中古マンションの条件は下記のとおりです。
- 床面積50㎡以上
- 新耐震基準に適合している
- 親族から購入したものや贈与ではないこと
以前は、中古マンション購入の際は築年数が25年（耐火構造の鉄筋コンクリート造の場合、木造は20年）までが対象でしたが、2022年の税制改正により、この要件は事実上廃止され、建物が新耐震基準に適合していることが条件になりました。
なお、新耐震基準は1981年6月より施行され、「震度6～7程度の地震でも倒壊を免れる耐震構造」となるよう基準が設けられています。
1982年1月1日以降の住宅は、新耐震基準適合住宅であると見なされ、従来築25年以上（木造は築20年）に必要だった新耐震基準適合証明書などが不要となりました。1982年以前の築年の場合は、別途証明書等の用意が必要ですので気を付けましょう。
2022年の税制改正により50㎡未満でも、以下の条件を満たすと控除を受けられるようになりました。
- 床面積が40㎡以上（新築は2023年までに建築確認したもの）
- 所得が1,000万円以下
- 新築または所定の買取再販住宅（一定の要件を満たす必要あり）
※買取再販住宅とは、業者が中古住宅を買い取り、リフォームやリノベーションを行ってから販売したものをいいます。
リフォームの工事費用、業者が新築から購入するまでの期間などのいつくかの条件をクリアしていると、控除の対象になります。
床面積の算出方法は、内法面積（壁の内側から床面積を測定する方法）です。
不動産会社などが売り出す際にチラシやWEBサイトに記載する際には、壁芯面積（壁の中心軸から床面積を測定）で表示されている場合があるので注意が必要です。
内法面積は、登記簿謄本により確認することができます。
近年の制度改正のポイントは？
住宅ローン控除に関する制度は時代とともに変わっています。
例えば、2022年の税制改正では、以下の通り変更になりました。
- 控除期間が10年から13年に
- 控除率が1％から0.7%に
- 合計所得金額が3,000万円以下から2,000万円以下に
- 床面積50㎡未満でも一定の条件を満たせば控除の対象に
- 環境に配慮した住宅は税制面で優遇も
- 築年数（木造が20年以下、耐火構造住宅は25年以下）が撤廃され、1982年以降に建築の建物は、耐震基準適合証明書は不要に
住宅ローンが低金利である昨今、住宅ローンの借入利息より控除額が上回る「逆ザヤ」となるケースが発生したため見直され、控除率は0.7%に変更されました。
控除率が大きく変わったことは、知っている人も多いでしょう。
環境に配慮した住宅は、その性能により借入限度額や最大控除額が優遇されることが追加され、中古住宅や増改築も適用になります。
このように、住宅ローン控除制度は、社会情勢の変化や状況に応じて刻々と変化しています。
現行の制度がどうなっているのか、という観点から住宅ローン控除制度についても知っておきましょう。
リフォーム減税と併用できる？
住宅ローン控除を利用する人の中には、リフォーム減税の利用を検討している人もいるのではないでしょうか。
住宅ローン控除のほかにも、耐震リフォームやバリアフリーリフォームといった対象の特定の工事に該当すると受けられる、リフォーム減税があります。
近年ブームのリノベーションで見られる大規模な部屋・洗面所や風呂の模様替え工事なども対象です。
リフォーム減税の対象となる工事は以下のとおりです。
- 耐震リフォーム
- バリアフリーリフォーム
- 省エネリフォーム
- 三世代同居対応リフォーム
- 長期優良住宅化リフォーム
リフォーム減税は、対象の工事にかかった費用の10％が翌年の所得税から控除され、対象外の工事も５％控除されます。工事費用には限度額がありますが、限度額を超えた部分も5％控除されるという嬉しい措置もあります。
しかし、住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できません。自宅がリフォーム減税の対象となる工事なのか、住宅ローン控除とリフォーム減税のどちらを使うと控除額が大きくなるかを確認し、検討することが大切です。
耐震、バリアフリーなどの対象の工事を行うと固定資産税が減額される軽減措置もあります。こちらは住宅ローン控除との併用は不可ですが、リフォーム減税とは併用できます。
そのほか、国や自治体によるリフォーム補助金などもありますので、併せて確認してみましょう。
中古マンション購入時は住宅ローン控除が適用になるかも確認を
マイホームは「人生で一番高い買い物」ともいわれており、その後のライフスタイルや働き方に大きく影響するので、住宅ローン控除やリフォーム減税などの税制優遇、補助金制度などは大いに活用したいものです。
繰り返しになりますが、住宅ローン控除制度は時代とともに変わっているため、変更点はきちんと確認しておきたいものです。
今回の記事を確認した上で、今後住宅ローン控除の利用を考える際の参考にしてみてくださいね。
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