お金の基礎知識

住宅ローン変動金利の仕組みや上昇するタイミングは?

住宅ローンは返済額が大きいため、少しでも安く抑えたいもの。そこで選択肢に上ってくるのが金利の低い「変動金利」ですが、本当に得なのでしょうか?変動金利には金利が上がるリスクがあるため心配な方もいると思います。

そこでこの記事では変動金利の仕組みや金利が上昇するタイミングを解説します。今後の見通しが気になる方や、固定金利と悩んでいる方はチェックしてみてください。

住宅ローンの変動金利とは

住宅ローンの変動金利とは名前のとおり一定期間ごとに金利が変動する住宅ローンのことです。金利が変動する頻度やタイミングは金融機関ごとに異なりますが、頻度は半年ごとに年2回としているケースが多くタイミングは4月と10月に設定している場合が多いです

また、金利の見直しは、銀行が企業に対して1年以内の融資をする際の最優遇貸出金利である「短期プライムレート」という指標を基に行われます。

金利が変動しない固定金利も

住宅ローンには変動金利のほかに金利が変動しない「固定金利」という種類もあります。固定金利の金利は、契約時の金利が満期まで継続し、返済期間中に経済状況が大きく変化したとしても、金利は変動しません。

なお、固定金利の金利は、銀行が企業に対して1年以上の融資をする際の最優遇貸出金利である「長期プライムレート」という指標を基に設定されます。

住宅ローン変動金利の金利が変動する仕組み

住宅ローン変動金利の金利は「短期プライムレート」を基に決定されているため、金利変動の要因を知るには短期プライムレートの変動要因を知る必要があります

「短期プライムレート」の変動要因は大きく2つ、1つは日本銀行が民間銀行に資金を貸し出す際に使われる金利である「政策金利」の変動、もう1つは日本銀行による「金融政策」の影響です。

どちらも日本全体に影響を及ぼす大きな要因であり、それだけに住宅ローンは一律で影響を受けることになります。ここでは、これら2つの要因が短期プライムレートに与える影響を見ていきましょう。

短期プライムレートが上昇する要因

短期プライムレートが上昇する主な要因は政策金利の引き上げです。政策金利が上昇すると民間銀行の資金調達コストが増加するため、短期プライムレートも上昇します。

政策金利の上昇が行われる主なタイミングは、国内経済のインフレを抑制する「金融引き締め」を実施するときです。

プライムレート上昇につながる金融政策は定型的なものではありませんが、基本的に、金融引き締めにつながるものが影響を与えます。直近では、2022年12月に日本銀行から発表された「長期金利の上昇を認める上限幅の拡大」も、プライムレートの上昇速度を早める効果が見込まれるため、プライムレート上昇要因の一つになり得ると考えられています。

短期プライムレートが下がる要因

短期プライムレートが下がる主な要因は政策金利の引き下げです。これは短期プライムレートが上昇する場合と逆パターンで、民間の銀行が日本銀行から資金を借りるコストが下がるために連動して下がります。

また、プライムレートの下降に影響を与える金融政策は、基本的に金融緩和につながる政策です。例えば、2013年から行われてきた「量的・質的金融緩和」や、2016年に行われた「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」などが該当します。

なお、日本では、長期間にわたって政策金利が極限まで引き下げられているため、短期プライムレートはほぼ底値の状態が続いています。そのため、現状では短期プライムレートがさらに下がる可能性はほぼ無いと考えられます。

変動金利の5年ルールと125%ルール

変動金利を検討するうえで覚えておきたいのが、変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」です。5年ルールとは住宅ローン金利が複数回変動しても毎月の返済額は1度変動したらその後5年間固定されるというもので、125%ルールとは返済額の変動幅を最大125%までに抑えるものです

どちらも消費者を守るためのメリットしかない制度に思えますが、じつは気が付かないと危険な注意点もあります。そこで、ここでは5年ルールと125%の覚えておきたい注意点を紹介します。

月々の返済額は変わらないが返済すべき総額は変わる

5年ルールと125%で変動が抑えられるのは月々の返済額であり、「返済すべき総額ではありません。返済額が固定されている5年の間に金利が複数回上昇した場合、その都度ローン金利は上昇し、返済すべき総額も増えていきます。
そのため、金利の変動が起こった場合は、返済すべき総額を忘れずに確認しましょう。

元金の返済が進まなくなる可能性がある

金利が上昇すると払うべき利息が増加し、その分毎月の返済額に占める元金割合が下がります。この際、元金割合の変動は通知されないため、いつの間にか元金割合が大きく下がってしまうことも。結果、元金の返済が進まない事態になる可能性も出てきます。

最終回の返済額が高額になる可能性がある

変動金利の住宅ローンは、最終回までに全額を返済する必要があります。金利変動により返済すべき総額が増えた場合支払いきれなかった未払い分を最終回にまとめて支払うことになります

月々の支払額は5年ルールと125%ルールで守られていますが、それは結果的に最終回に繰越す額を増やすことでもあります。

最終回に向けた資金の貯蓄や適度な繰り越し返済など、最終回に向けた対策を講じておきましょう。

金利が上昇したら住宅ローン借り換えという手も

変動金利の金利が急上昇したり、上昇が続いたりしたときには、住宅ローンを借り換えるという対処方法もあります。「住宅ローンの借り換え」とは新たに住宅ローンを借りて既存の住宅ローンを完済し新たな住宅ローンを返済していくという方法です

変動金利から借り換える場合は、完済まで金利が変動しない「固定金利」に借り換えるケースが多いです。金利の上昇局面において、なるべく低い段階で金利を固定しておくという対処法です。

変動金利からより安い変動金利に借り換えるという手もありますが、金利上昇は全国的に起こるため、金利が上昇局面にある限り、借り換え後の金利上昇は避けられません。

住宅ローンの変動金利を選ぶなら継続的な情報収集を

住宅ローンの変動金利は固定金利より金利が安いメリットがありますが、経済状況に応じて金利が上昇する可能性がある、メリットとデメリットが表裏一体になっている金融商品です。

毎月の返済額は5年ルールや125%ルールで保護されているものの、返済すべき総額は見直しに伴って増額するため、気を付けないと残高が高額になる可能性もあります。

そのためにも、住宅ローンの変動金利を選ぶ場合は、継続的な情報収集に取り組む必要があります。支払総額の確認や住宅ローンの借り換えといった対処法を取り入れながら、計画的に返済していきましょう。

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