持ち家と賃貸を比較するとどっちが得か？結婚や出産など、生活環境が変わる機会によく出る疑問ですが、具体的に考えたことはあるでしょうか？それぞれ維持費は住宅ローンや家賃が代表的ですが、ほかにも税金や保険料、管理費・共益費などもあり、具体的な比較はなかなか大変です。
しかし、大きなお金が関わる話のため、どちらを選ぶべきか判断材料が欲しいですよね。そこでこの記事では持ち家と賃貸の維持費を比較。かかる維持費の違いやメリット・デメリットなどを解説します。
持ち家と賃貸に必要な維持費の項目
まずは持ち家と賃貸それぞれに必要な維持費の項目を見てみましょう。
「持ち家＝住宅ローン」、「賃貸＝家賃」のイメージが強いと思いますが、じつはほかにも多くの項目があります。なかには額の大きな項目もあるため、しっかり把握しておきましょう。
持ち家に必要な維持費の項目
持ち家に必要な維持費の項目は主に以下のとおりです。
- 住宅ローン：銀行から資金を借り入れた場合、毎月一定額ずつ返済する。毎月一定額ずつ支払う場合やボーナス月に少し多く支払う場合などがある
- 固定資産税：1年あたり、課税標準（※1）×1.4%の額を納める。
- 都市計画税：1年あたり、課税標準×0.3%（※2）の額を納める。
- 保険料：火災保険、地震保険など
- 修繕費用：持ち家が劣化・破損したときに必要になる
※1：「再建築価格」×「経年減点補正率」により算出される
※2：上限0.3%であり、0.3%未満の自治体もある
持ち家の維持費で負担が大きいのは、住宅ローンと固定資産税、都市計画税の3項目です。固定資産税と都市計画税は年間10万円を超えることも珍しくなく、土地の場所や面積、建物の構造などに気を付けないと思わず高額になってしまう可能性があります。
固定資産税・都市計画税は土地・建物を保有している限り払い続ける必要があるため、持ち家購入前に住宅メーカーや不動産会社などに見込みを聞いておきましょう。
賃貸に必要な維持費の項目
賃貸に必要な維持費の項目はおもに以下のとおりです。
- 家賃：貸主に毎月支払う賃借料
- 管理費・共益費：廊下やエレベーター、外構など、共用部分の維持・管理に必要な費用
- 敷金：入居時に貸主に預けておく補償金。退去時の原状回復費や賃料の不払いがあった場合などに使用される。退去時に差額が返金される
- 礼金：退去時に貸主に対するお礼の意味で支払うお金
- 原状回復費：退去時に物件の汚れや破損などがあった場合に、それらを回復するための費用
- 保険料：火災保険、地震保険など。地震保険まで加入するかは貸主が判断する
- 修繕費用：入居中に物件に生じた劣化や破損などを修繕する費用
賃貸物件は土地・建物の所有権を貸主が持っているため、固定資産税・都市計画税がかかりません。しかし、共用部分を維持・管理するための管理費・共益費や敷金・礼金、原状回復費など、借りているものを適切に維持・管理するための費用が発生します。
また、駐車場を借りる場合には追加費用が必要で、都市部の場合は1カ月あたり1万円以上かかることも珍しくありません。
持ち家と賃貸のメリット・デメリット
持ち家と賃貸は建物を保有するか否かで必要な維持費が違うことがわかりました。では、建物を保有する・保有しないことで生じるメリット・デメリットにはどのような項目があるのでしょうか？
建物を保有するか否かは、コスト面において大きな違いがあるだけでなく、建物の利用方法にも大きな違いが生じます。数十年後にも関わってくる話なので把握しておきましょう。
持ち家のメリット・デメリット
持ち家は建物を保有することがメリットであり、同時にデメリットでもあります。持ち家が「資産」として働くのであれば大きなメリットになりますが、利用価値の低い「負債」になってしまうと大きなデメリットになることも。持ち家を長期的に保有したいのであれば、将来的な使用方法も含めて考えておきましょう。
メリット
- 建物を自由に使える
- 建替えやリフォームをしながら使い続けられる
- 家族や親族に引き継ぐことができる
- 建物の売却や貸し出しができる
- 住宅ローンを払い終えたら維持費が大きく下がる
持ち家の大きなメリットは、建物を自由に使うことができる点です。将来的に家族や親族に引き継ぐこともできますし、売却や貸し出しによって資金を得ることも可能です。
また、住宅ローンを払い終えたあとにコストが大きく減るのも見逃せないポイントです。
デメリット
- 地域によって固定資産税・都市計画税の負担が大きい
- 地価が上がると固定資産税・都市計画税も高くなる
- 手放したいときになかなか売れない場合がある
持ち家の主なデメリットとしては、建物を保有し続ける限り固定資産税・都市計画税がかかることです。建物の税額は建物の築年数に応じて減額されますが、土地の税額は地価に応じて増減するため、将来的に減額するかは不明です。
また、建物が不要になった場合でも、土地・建物の市場価値が低いとなかなか売却できない恐れもあります。
賃貸のメリット・デメリット
賃貸物件は自分の資産にならないデメリットがありますが、一方で保有品からこその身軽さがメリットになります。この特徴はコスト面にも反映されるため、家賃以外に大きなコストがかかりません。
メリット
- 固定資産税・都市計画税がかからない
- 維持費が地価に左右されない
- 簡単に住み替えられる
- 共用部分や外構などの修繕が不要
賃貸物件は物件を保有しないため、土地・建物に課される固定資産税・都市計画税を払う必要がありません。仮に家賃と住宅ローンが同額で、税金が年額10万円だとすると、管理費・共益費を加味しても大きな差となります。
また、簡単に住み替えられる点は転居に関するリスクカットに有効です。転勤や生活環境の変化に対応しやすく、また、持ち家のように土地・建物の売却活動をする必要もありません。
デメリット
- 自分の資産にならない
- 使い方に制限がある
- 共用部分や外構などに手を付けられない
賃貸物件の大きなデメリットは、何年住み続けても自分の資産にならない点です。入居期間中に支払った費用が自分の資産として還元されないため、長期間同じ場所に住み続ける場合は持ち家も検討した方がいいかもしれません。
また、共用部分や外構などを管理する必要はありませんが、手を付けることもできません。部屋の内部においても、手を付けられる範囲や工事を行える内容に制限があるため、デザインを楽しめる幅には限界があります。
持ち家と賃貸はライフスタイルに合わせて選ぼう
持ち家と賃貸はどちらも一長一短。それぞれ必要な維持費が違い、また、メリット・デメリットも異なります。
どうしても費用ばかり見て比較しがちですが、長期的なライフスタイルを考慮すると、建物の使い方や将来的な扱いなど、別視点からのメリット・デメリットも見えてきます。
重要なのは、自分たちのライフスタイルに合わせて選ぶことです。数年先だけでなく、将来的にどのような生活を送りたいかを考え、総合的に「得」になる方を選びましょう。
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