家を購入する際に組む住宅ローンは、多くの人にとって大きな負債となります。
中には、「より金利が低い住宅ローンに借り換えようか」と、住宅ローンの借り換えを検討する人もいるでしょう。
しかし、実際にローンの借り換えの全容を正しく理解できているでしょうか？
仮に、現在の住宅ローンより良い条件のものが見つかれば、借り換えをすることで支払いの軽減や団信の充実に繋がる可能性がありますがもちろん注意点もあります。
この記事では、そのメリットや注意点と手続きの手順について解説しています。
住宅ローン借り換えとは
住宅ローンの「借り換え」とは、新たな金融機関で住宅ローンを組み直し、現在の住宅ローンを一括で完済することです。
手続きの手間はありますが、条件さえ合えば借り換えすることでより有利な金利や条件での返済が可能となるため、メリットもあり、必要に応じて前向きに検討すると良いでしょう。
借り換えのメリット
メリット①月々返済額を抑えられる可能性がある
金利は経済の動きとともに変動するため、住宅ローンを組んだ当時よりも現在の金利が低ければ、毎月の返済額が減少する可能性が高まります。
毎月の返済額が減れば、毎月の固定費が下がり、家計負担を軽減することができますよね。
浮いた分は毎月の家計の足しにしたり投資に回したりしましょう。
金利が下がることで総返済額も軽減されるので、毎月の返済額がそんなに減少していないように感じても、トータルで考えると減少額が大きな金額になることもあるでしょう。
メリット②団体信用生命保険が充実することも
団体信用生命保険（以下、「団信」と記載）は、近年各銀行が力を入れて商品ラインナップを増やしており保障内容が充実したものが多くなっています。
借り換えをする時には団信も新たに契約することとなるため、現在よりも保障内容を手厚いものに加入することも可能です。
団信の保障内容によっては、今加入している生命保険や医療保険の見直しを同時に行うことで保険料も軽減することができるかもしれません。
最近の団信については、以下の記事も参考にしてみてください。
メリット③新サービスや特典が利用できる場合もある
金融機関によっては、さまざまな特典やサービスが提供されています。
新しい金融機関の借り換えキャンペーンや、オンラインサービスの充実など、今の銀行にないメリットを享受できる場合があります。
各銀行のHPや住宅ローンをまとめているサイトなどを参考に情報を集めてみるとよいでしょう。
メリット④金利タイプを変更できる
住宅ローンには、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」といった２つの金利タイプがあります。
借り換えをする際に「変動金利→固定金利」、また「固定金利→変動金利」という風に金利のタイプを変更することも可能です。
一般的に変動金利は固定金利に比べて金利が低いという特徴があるため、現在固定金利で利用している場合、変動金利に借り換えることで月々の返済額を減らせる可能性が大きくなるでしょう。
逆に、現在変動金利で利用している場合は固定金利に借り換えることで金利上昇による返済額増加のリスクを抑えることができます。
今後の金利相場を予想することは難しいですが、金利タイプが変更できるのは借り換えを行うメリットのひとつと言えるでしょう。
借り換えを考える際の注意点
住宅ローンの借り換えによるメリットを見てきましたが、次に借り換えをする時の注意点を理解しましょう。
注意点①諸費用が発生する
住宅ローンの借り換えには各銀行への手数料や抵当権登記手続きの費用が発生します。
一般的によくある諸費用は以下の通りです。
現在の住宅ローンに対して
- 一括繰り上げ返済手数料
- 抵当権抹消費用
新たに借りる住宅ローンに対して
- 融資手数料
- 融資保証料
- 抵当権設定費用
- 印紙代
各種費用は借り換える住宅ローンの期間や金額、また利用する金融機関などにより異なります。
この費用関係もトータルで考えて、借り換えをすることがメリットになるかということを考えましょう。
目先の金利の低さだけでなく、諸費用を考慮してもメリットがあるかどうか総合的な視点で最適な選択を心がけることが重要です。
注意点②手間が発生する
新たに住宅ローンを組むことになるため再度審査や契約手続きが必要です。
また、現在利用している金融機関へ完済するタイミングの連絡などわずらわしい手間が発生します。
現在の収入状況や健康状態によっては住宅ローンや団信の審査が通らない可能性もあるということも理解しておきましょう。
借り換え時の5つのステップ
①金融機関の選定
借り換え先の金融機関を選ぶ際は、金利だけでなく、団信や提供されるサービス、キャンペーンなども考慮することでよりベストな選択ができるはずです。
②事前審査の申込
新しい金融機関で事前審査を受け、審査が通れば、本審査の案内を受けるので金融機関の案内にしたがって本審査の準備を進めます。
③本審査の申込
書類など準備が整ったら本審査を行います。
本審査が通れば正式に審査完了の段階ですので、住宅ローン契約に向けて案内が進みます。
④現在の金融機関へ全額繰上返済の連絡
借り換えにあたり、（現在利用している金融機関に）繰上返済する旨を連絡しましょう。
繰上返済するタイミングは新しい住宅ローンの融資実行日です。
何月何日に繰上返済をするかをきちんと伝えておく必要があるため、融資実行日は良く確認をしておくことが大切です。
⑤新住宅ローンの実行と旧住宅ローンの全額繰上返済
新しい住宅ローンにより、前の住宅ローンの残債を返済します。
これをもって借り換え手続きが完了し、新しい金融機関での返済が始まります。
必要に応じて繰り上げ返済を検討しよう
住宅ローンの借り換えを考えた時、自分で行うにしても金融機関に提案を受けるにしても、借り換え申込前に一度は借り換えシミュレーションをすることが大切です。
そのシミュレーションを見てお得になるかどうか判断することとなりますが、今後繰り上げ返済をする予定がある場合は状況が変わります。
ほとんどの場合シミュレーションをする時は繰上返済をしない想定で新旧を比較されますが、借り換え後、返済期間中に繰上返済をした場合の総負担利息の差額はシミュレーションより少なくなります。
例えば2,500万円、25年、金利1.00％、元利均等の住宅ローンを金利0.5％に借り換えると想定した場合、25年間で負担する利息の総額は以下の通りです。
- 旧住宅ローン）3,265,282円
- 新住宅ローン）1,600,691円
これは借り換えすることで、負担する利息が166万円少なくなってお得となることを意味しています。しかし、10年後に繰り上げ返済をして完済をする場合はどうでしょうか。
- 旧住宅ローン）2,061,755円
- 新住宅ローン）1,019,685円
先ほど繰り上げ返済がない場合は166万円程お得になる計算でしたが、10年後に繰り上げ返済をした場合は104万円程です。
このように繰り上げ返済をする場合は利息負担軽減のメリットが小さくなっていることがわかります。
今後繰上返済を検討している人は、借り換えシミュレーションを行う時に繰上返済もシミュレーションに盛り込むようにするとより自分の計画に合った試算ができると言えるでしょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えは、多くのメリットを持つ一方で、注意すべき点も多々存在します。
近年は団信ラインナップの充実や金融機関ごとにキャンペーンなど、金利以外の部分でも各金融機関が差別化を図ろうと頑張っています。金融機関選択時には金利のみならず、総合的にメリットが大きいかどうかを検討することがポイントです。
また現在の住宅ローンの条件を良くするためには、借り換え以外にも現在の金融機関に金利引き下げの交渉をするといった方法もあります。
この場合は借り換えのように大きな諸費用がかからない、借り換えに比べて手間がかからないといったメリットもありますので借り換えを考えた時には一度相談してみることも良いかもしれません。
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