「良い物件を見つけたけれど、1本目の住宅ローンが残っている状態で2本目は組めるの?」
「年収によって、あといくら借りられるのか目安が全然分からない…」
「銀行がいくつもありすぎて自分にあった銀行選びはどうしたらいいんだろう…」
こんな悩みはありませんか?
セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンとは審査基準や金利設定が異なります。
正しい知識なしに選ぶと、金利差だけで数百万円も損をするばかりか、最悪の場合、審査に通らず購入を諦めることになりかねません。
この記事では、セカンドハウスローンの借入可能額の計算方法、失敗しない銀行選びの判断基準、そして審査通過率を上げるための具体的な対策を解説します。
記事を読めば、自分に最適な銀行を選ぶための判断軸が身につき、自信を持って事前審査に申し込む準備が整うため、ぜひ最後までお読みください。
セカンドハウスローンとは？他のローンとの違い
セカンドハウスローンとは、週末や休暇に利用する2軒目の住宅を購入するためのローンです。
通常の住宅ローンとは金利・審査基準・税制優遇の面で異なり、正しく理解しないと数百万円の損失につながります。
このセクションで解説するのは以下の点です。
・セカンドハウスローンの定義
・通常の住宅ローンとの3つの違い
詳しく見ていきましょう。
セカンドハウスローンの定義
セカンドハウスローンは、自分や家族が利用する2軒目の住宅を購入するためのローンです。
金融機関によって「別荘ローン」「セカンドハウスローン」など名称は異なりますが、いずれも同じ商品を指しています。
多くの金融機関では「定期的に自己使用すること」が条件とされていますが、月1回以上の利用など、具体的な条件を定めているケースもあります。
対象となる物件は、週末用の住宅、親族が利用する住宅、将来の移住先として購入する住宅などです。
軽井沢や那須、熱海といったリゾート地のマンションや戸建てが典型例ですが、平日は都心で働き週末は郊外で過ごすというライフスタイルにも対応します。
ただし、多くの金融機関では、セカンドハウスローンは自己利用前提であり、賃貸転用を禁止する条項が入っていることが一般的です。
使わない期間は「貸し出して家賃収入を得よう」という考えは契約違反となる可能性が高いため、必ず事前に確認しましょう。
通常の住宅ローンとの3つの違い
セカンドハウスローンと通常の住宅ローンには、金利・審査基準・税制優遇の3点で大きな違いがあります。
①金利が高い
セカンドハウスローンは住宅ローンに比べて金利が高く、変動金利で比較すると住宅ローン0.3〜1.0%に対し、セカンドハウスローンは1.5〜2.5%です。
固定金利も同様で、住宅ローンは1.5〜2.0%に対し、セカンドハウスローンは2.0〜3.0%となります。
金利が高い理由は、銀行が貸し倒れリスクを警戒しているからです。
セカンドハウスローンを取り組むことで、返済負担が大きくなり滞納リスクが高まります。
また、セカンドハウスは買い手が見つかりにくく、銀行としても売却して回収することが困難になるため、銀行は金利を高くしてリスクをカバーしています。
借入額2,600万円・返済期間35年の場合、金利1.0%なら総返済額は3,177万円ですが、金利2.0%では3,612万円となり、差額は435万円にも及びます。
②審査が厳しい
年収500万円以上が1つの目安とされていますが、1本目に住宅ローンがある場合や希望借入額が大きい場合は、年収700万円以上が求められるケースもあります。
年収や他の借入状況によっては審査が厳しくなる傾向があると言えます。
返済比率も厳しく見られ、1本目と2本目の年間返済額の合計が年収の30〜35%前後に収まるかがポイントです。
年収700万円の場合、年間返済額は245万円(月約20.4万円)が上限となり、1本目で既に月12万円返済していれば、2本目は月8.4万円までしか借りられません。
勤続年数も3年以上が目安とされる傾向にあり、転職直後や試用期間中の申し込みは審査落ちとなる可能性が高まるため注意しておきましょう。
③住宅ローン控除が使えない
通常の住宅ローンでは、年末残高の0.7%が所得税から最長13年間控除されます。
しかし、セカンドハウスローンは「自ら居住する家屋」要件を満たさないため、控除の対象外です。
例えば1,700万円借り入れた場合、年間約11.9万円(1,700万円×0.7%)の控除が受けられず、13年間では約150万円の実質的な負担増となります。
そのため、セカンドハウス購入時は住宅ローン控除が使えないことを前提に、総合的な資金計画を立てることが重要です。
審査で重視される5つのポイント
セカンドハウスローンの審査では、年収・返済比率・自己資金・信用情報・勤続年数の5つが重視されます。
通常の住宅ローンよりも基準が厳しく、1本目の返済状況も審査対象です。
このセクションでは以下の点について解説していきます。
・年収水準
・返済比率30〜35%が目安
・自己資金(頭金)は2割がポイント
・信用情報と返済実績
・勤続年数と雇用形態
詳しく解説していきます。
年収水準
金融機関は、安定した収入があり、無理なく返済できるかを慎重に判断しているため、年収水準は重要です。
年収500万円前後から取り扱う金融機関もありますが、1本目のローンがある場合や希望借入額が大きい場合は審査落ちの可能性が高まります。
そのため、700万円程度が望ましいと言われています。
なお、長期のローンは完済時期まで安定して返済できるかがポイントとなり、転職してすぐの人よりも長年勤務している人の方が審査の通過率も高いのが実態です。
返済比率30〜35%が目安
1本目と2本目を合計した返済比率が、おおむね年収の30〜35%前後に収まっているかが重要です。
年収×35%がいくらかを計算し、そこから逆算しておくとある程度上限の目安が分かります。
1本目の年間返済額が144万円(月12万円×12ヶ月)、2本目の年間返済額が101万円(月8.4万円×12ヶ月)の場合、合計245万円となり、年収700万円の方の返済比率35.0%に収まります。
ただし、金融機関によっては30%以内を求めるところもあるため、複数の銀行に事前審査を出す方が賢明です。
自己資金(頭金)は2割がポイント
自己資金は、物件価格の10〜20%を用意しておきましょう。
例えば、3,000万円の物件なら300〜600万円です。
頭金が多いほど借入額を減らせるため返済比率が下がるだけでなく、自己資金を堅実に貯められる計画性がある人という判断となります。
特にローンは遅滞なく返済することが重要であり、計画性のある堅実な人に貸し出しをしたいと銀行側は考えているため、重要なポイントです。
頭金なしでも借りられる銀行はありますが、金利が0.1〜0.3%上乗せされるケースが多く、総返済額が50〜100万円増える計算となります。
また、審査も厳しくなるため、できる限り頭金を用意しておきましょう。
信用情報と返済実績
信用情報とは、過去のクレジットカードやローンの利用履歴です。
金融機関は、CIC(指定信用情報機関)やJICC(日本信用情報機構)と呼ばれる信用情報機関に照会することで、延滞歴がないかを確認します。
特にチェックしているのは、クレジットカードの延滞歴や1本目のローンの返済状況、携帯電話の分割払いの延滞などです。
中でも、携帯電話の分割払いに注意しておかなければなりません。
「うっかり引き落とし口座の残高不足で1ヶ月遅れた」というだけで延滞の履歴がつき、審査落ちの原因となります。
CICでは自分の信用情報を開示できるため、もし心配であれば事前に確認しておきましょう。
手数料1,000円程度でインターネットや郵送で申し込め、2週間程度で結果が届くため、事前審査の前に確認しておくと安心です。
勤続年数と雇用形態
勤続年数は3年以上が目安とされる傾向にあります。
転職直後や試用期間中は収入の安定性が不透明とみなされ、審査落ちとなる可能性が高まるからです。
転職は前向きなものもありますが、多くの場合は「職場になじめない」「給与に不満がある」など、後ろ向きなケースも多いでしょう。
金融機関は審査時の年収によって返済ができるかどうかをチェックするため、審査時点よりも年収が下がりそうな要因があっては困ります。
雇用形態で言うと、正社員が最も有利です。
契約社員の場合はやや不利ですが、フラット35なら契約社員でも審査対象となるケースがあります。
自営業も厳しく、直近3期分の確定申告書が必要で、年によって所得が大きく変動していると審査に通りにくいでしょう。
仮に転職を考えている場合は、セカンドハウスローンの審査を先に済ませてから転職する方が賢明です。
セカンドハウスローンを借りる上で失敗しない銀行の選び方
銀行はメガバンクをはじめ、地方銀行やネット銀行などに分かれています。
それぞれ規模や特色なども異なるため、銀行ごとの特徴を把握しておくことが重要です。
このセクションでは以下を解説します。
・①メガバンク
・②地方銀行
・③ネット銀行
それぞれ、詳しく見ていきましょう。
①メガバンク
メガバンクの最大のメリットは大手という安心感です。
全国に支店があり、窓口で対面相談できるため、初めてセカンドハウスローンを組む方には心強いでしょう。
デメリットは審査が厳しく、金利もやや高めに設定される点です。
三菱UFJ銀行の場合、セカンドハウス・別荘向けには通常の住宅ローン金利に年0.8%が上乗せされます。
2025年時点では、通常の住宅ローンに年0.8%上乗せされた水準となり、具体的な金利はコース別金利や優遇条件によって変動する仕組みです。
ただし、審査基準も厳しく、年収700万円以上で大企業の正社員、公務員など収入が安定した職業の方に向いています。
②地方銀行
地方銀行のメリットは、柔軟な審査と対面サポートです。
地域密着型のため、物件が営業エリア内であれば、メガバンクより審査が通りやすい傾向にあります。
千葉銀行のように「金利選択型セカンドハウスローン」として変動・固定を選択できる商品もあり、具体的な金利は審査結果や取引内容によって決まる仕組みです。
地域優遇金利が設定されている場合もあり、給与振込口座の指定やその他の付帯取引があると金利が優遇されるケースもあります。
一方、営業エリア限定はデメリットです。
例えば、軽井沢の物件を購入する場合、地元の長野県の地方銀行を利用することになります。
地元で物件を探している方、対面で相談しながら進めたい方に向いているでしょう。
③ネット銀行
ネット銀行の最大のメリットは、フラット35を活用した全期間固定金利の安定性です。
楽天銀行や住信SBIネット銀行では、フラット35を通じてセカンドハウスに対応している金融機関があり、2025年12月現在の金利は年1.97%(団信あり、借入期間21〜35年)となっています。
フラット35は全期間固定金利のため、返済期間中の金利変動リスクがなく、安定した返済計画を立てられるのが特徴です。
審査スピードも速く、事前審査は最短翌日、本審査も1週間程度で結果が出るケースがあります。
すべての手続きがオンラインで完結するため、平日に銀行へ行く時間がない方には便利です。
デメリットは対面サポートがない点で、電話やメールでの問い合わせは可能ですが、窓口で相談しながら進めたい方には不向きでしょう。
また、審査基準が読みにくく「なぜ審査に落ちたのか」が分からないケースもあります。
ネット手続きに慣れている方、固定金利で安定した返済を望む方に向いています。
セカンドハウスを賃貸転用にした場合のリスク
セカンドハウスは、ローン返済だけでなく、固定資産税・管理費・交通費などの維持費がかかります。
また、賃貸転用は契約違反となり、重いペナルティが科されるため、事前に確認しておきましょう。
このセクションでは以下を解説します。
・賃貸転用が契約違反となる理由
・発覚した場合の3つのペナルティ
詳しく見ていきましょう。
賃貸転用が契約違反となる理由
セカンドハウスローンは自己または家族の居住用が前提であり、賃貸転用は契約で明確に禁止されていることから、特別な事情があっても例外は認められません。
禁止の理由としては、セカンドハウスローンの金利(1.5〜2.5%)と投資用ローンの金利(2.5〜4.5%)には大きな差があるからです。
本来、賃貸に出す場合は投資用ローン(2.5〜4.5%程度)で借りるべきところを、低金利のセカンドハウスローン(1.5〜2.5%)で借りることは、銀行側から見ると不当な利益を得る行為とみなされます。
投資に出したい場合は、見合った借入をすることが必要です。
発覚した場合の3つのペナルティ
賃貸転用が発覚した場合、以下の重いペナルティが科されます。
①一括返済請求
残債務を即座に全額返済する必要があります。
返済できなければ物件を差し押さえられ、競売にかけられるでしょう。
競売では市場価格の7割程度でしか売れないため、大きな損失を被ることになります。
②金利差額の遡及請求(ケースによる)
過去に遡って金利差額を請求される可能性があります。
ただし、具体的な請求額は契約内容や発覚時期により異なります。
③ブラックリスト入り
個人信用情報機関に「契約違反」として記録され、今後5〜10年間は融資を受けられなくなります。
他の銀行にも情報が共有されるため、住宅ローンだけでなく、車のローンやクレジットカードの新規発行も困難になります。
基本的に発覚する理由は以下の通りです
- 郵便物の不着：金融機関からの重要書類が届かず、調査される
- 賃貸サイトへの掲載：SUUMO、ホームズなどに掲載すれば、銀行担当者が気づく可能性がある
- 定期調査：金融機関が定期的または随時、物件の使用状況を調査した場合に気づく
使用しなくなったからと言って、安易に賃貸に出すことはやめておきましょう。
その場合は売却を考え、ローンを完済する方法を選ぶことをおすすめします。
まとめ
セカンドハウスローンは、年収や返済状況によって借入可能額が変わります。
審査では年収・返済比率・自己資金・信用情報が重視され、返済比率を30〜35%前後に抑えることが重要です。
銀行選びでは、メガバンク・地方銀行・ネット銀行の特徴を比較し、金利と諸費用を総合的に判断しましょう。
条件次第で月々の負担が大きくなるケースもあるため、具体的なシミュレーションを行い、老後資金や教育費とのバランスを慎重に検討する必要があります。
なお、賃貸転用は契約違反となり、一括返済請求や金利差額の遡及請求など重いペナルティが科される可能性があるため、絶対に避けてください。
理想のセカンドハウス購入を実現するために、不安な点があれば事前にファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。
弊社横浜のFPオフィス「あしたば」は、創業当初からiDeCo/イデコや企業型確定供出年金（DC/401k）のサポートに力を入れています。
収入・資産状況や考え方など人それぞれの状況やニーズに応じた「具体的なiDeCo活用法と注意点」から「バランスのとれたプランの立て方」まで、ファイナンシャルプランナーがしっかりとアドバイスいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。
大好評の「無料iDeCoセミナー」も随時開催中！
