・土地を売却するのに、境界の確定が必要と言われたが費用が高い…
・不動産会社の言うことが本当に正しいのか分からない
・隣人との立会いでトラブルにならないか不安だ
このような疑問を抱えていませんか？
境界確定（きょうかいかくてい）をせずに売却すると買主が見つからなかったり、売却価格が10-20%下がったりします。最悪の場合、売却後に境界紛争が起きて損害賠償を請求されることもあるでしょう。
この記事では、境界確定の必要性・費用の妥当性・手続きの流れ・トラブル対処法を解説します。
読み終えれば「境界確定をすべきかどうか」を自分で判断できるだけでなく、掛かる費用の妥当性も理解できます。
境界確定は法的義務ではありませんが、5年以内に土地を売却する予定があるなら実施すべきです。まずは複数の土地家屋調査士から見積もりを取って比較しましょう。
境界確定の基礎知識
境界確定とは、隣接する土地との境界線を正式に確定し、測量図に記録することです。
もし、できていないのであれば、隣人とのトラブルを防ぐためにも対策をしておくほうが賢明です。
このセクションでは以下の点を解説します。
- 境界確定の定義と目的
- 境界確定と境界確認の違い
基礎を押さえることで、次章以降の「必要性」や「費用」の判断がスムーズになります。
境界確定とは何か
境界確定とは、隣接する土地との境界線を正式に確定し、測量図に記録する作業ですが、土地の範囲を明確にすることで、将来のトラブルを防ぐ目的があります。
具体的には、土地家屋調査士が精密な測量を行い、境界確定測量図を作成し、境界の位置にコンクリート杭や金属プレートの境界標も設置されます。
例えば「この杭からあの杭までがあなたの土地です」という範囲を、法的に有効な形で記録に残すイメージです。
測量図は法務局に提出することで、不動産取引の際に買主へ提示する重要な書類となります。
境界確定は、土地の所有権を守り、売却時のトラブルを未然に防ぐ重要な役割があります。
境界確定と境界確認の違い
境界確定の他に境界確認があります。それぞれ、法的効力の有無が大きく異なる点に注意が必要です。
境界確定は、土地家屋調査士が正式な測量を行い、隣地所有者の立会いと合意を得て、境界確定測量図を作成します。
この測量図は法的効力を持ち、不動産取引で使用できます。
一方、境界確認は隣人同士で「ここが境界ですね」と口頭で確認するだけで、正式な図面は作成しません。
また、境界確定測量と現況測量も異なります。
確定測量は隣地所有者の立会いと合意が必須ですが、現況測量は現在の状況を測るだけで立会いは不要です。
ただし現況測量は法的効力が弱く、土地売買では認められないケースがほとんどです。
不動産会社が「境界確認書があれば大丈夫」と言う場合もありますが、買主が境界確定測量図を求めるケースが多いため、確実な取引を望むなら、境界確定測量を選ぶべきでしょう。
境界確定の必要性とリスク
境界確定は、結論から言うと法律上の義務ではありませんが、実務上は「やるべき」です。
この章では、法律的な観点や実務上の詳細について以下の通り解説します。
- 境界確定は法的義務なのか
- 境界確定をしない3つのリスク
- 境界確定が必要なケース・不要なケース
法的位置づけを理解し、リスクを把握することで、自分の状況に合った判断ができるようになります。
境界確定は法的義務なのか
結論から言えば、境界確定は法律上の義務ではありません。
不動産登記法や民法に「土地を売却する際は境界確定測量を実施しなければならない」という規定がないからです。
不動産売買の実務では「売主が買主に境界を明示する義務」が慣習法上認められており、を怠ると債務不履行として損害賠償責任が生じる可能性があります。
この境界明示義務を果たす最も確実な方法が、境界確定測量というわけです。
口頭での説明や簡易な図面では、買主が納得しないケースが多く、結果として売買契約が成立しません。
法的には任意ですが、金融機関の融資条件や仲介会社の方針として境界確定測量図を求められることが多く、実務上は「行わないと売却が難しくなる」のが現状です。
境界確定をしない3つのリスク
境界確定をせずに土地を売却すると、3つの深刻なリスクが発生します。
リスク①：買主が見つかりにくい
境界が不明確な土地は、購入後のトラブルリスクがあるため敬遠されます。
特に住宅ローンを利用する買主の場合、金融機関が境界確定測量図の提出を融資条件とするケースは多いです。
そのため、ローンを組まずに購入する買主を探さなくてはならないので、大幅に候補が減ることになります。
リスク②：売却価格が下がる
境界不明を理由に、買主から10〜20％程度の値引きが交渉されることもあり、結果として数十万〜数百万円単位の価格差になるケースもあります。
例えば、1000万円の土地であれば100-200万円の減額される計算です。
境界確定測量の費用相場を大きく上回る損失となるため、境界確定をしておく方が望ましいと言えます。
リスク③：後でトラブルになると売主が責任を問われる
売却後に隣人と境界紛争が起きた場合、買主から「境界を明示する義務を怠った」として損害賠償を請求される可能性があります。
最悪の場合、売買契約の解除を求められることもあるでしょう。
国土交通省などの調査でも、所有者不明土地や境界をめぐる相談件数が増加しており、各自治体で多数の苦情・相談が寄せられています。
こういったリスクを考えれば、境界確定測量の費用を払う方が賢明です。
境界確定が必要なケース・不要なケース
境界確定が必要かどうかは、あなたの状況によって異なります。
- 5年以内に土地を売却する予定がある
- 境界杭が見当たらない、または測量図が残っていない
- 隣地との間でトラブルの可能性がある（越境・主張の相違）
- 相続で土地を分割する予定がある
- 当面（10年以上）売却する予定がない
- 境界杭が明確に残っており、測量図も保管されている
- 隣人との関係が良好で、境界について合意がある
迷った場合は、土地家屋調査士に無料相談することをおすすめします。
現地を確認してもらえば、境界確定が必要かどうかの判断材料が得られるからです。
ただし、不要と判断した場合でも、将来的に売却する際には結局必要になる可能性が高いことは覚えておきましょう。
境界確定にかかる費用
境界確定にかかる金額を高いと感じる方は少なくありません。
ここでは、費用の内訳を明らかにし、なぜこれだけかかるのかを解説するとともに、費用を抑える3つの方法も紹介します。
このセクションで解説することは以下の通りです。
- 費用相場と内訳（30-50万円の理由）
- 費用を抑える3つの方法
見積もりの妥当性を判断できるようになるため、確認しておきましょう。
費用相場と内訳
境界確定測量の費用相場は、100㎡程度の一般的な土地で30-50万円です。
この金額の内訳は以下の通りです。
| 項目 | 費用 | 作業内容 |
| 測量費用 | 20-30万円 | 法務局での資料調査、現地での精密測量、境界確定測量図の作成 |
| 立会い調整費用 | 5-10万円 | 隣地所有者への連絡、日程調整、立会い対応 |
| 境界標設置費用 | 3-5万円 | コンクリート杭や金属プレートの購入・設置 |
土地家屋調査士は国家資格が必要な専門職です。
作業内容には、法務局での公図・地積測量図の取得、過去の測量記録の調査、精密測量機器を使った現地測量、隣地所有者との複数回の調整、法的効力のある測量図の作成が含まれます。
さらに、測量にはGPS測量機やトータルステーションと呼ばれる高価な機器が必要です。
なお、費用が変動する要因は以下の通りです。
- 土地の面積：広いほど測量に時間がかかり高額
- 隣接地の数：4方向なら4人、6方向なら6人と立会い調整の手間が増える
- 地形の複雑さ：傾斜地や不整形地は測量が困難
- 測量図の有無：過去の測量図がない場合、資料調査に時間がかかる
費用負担は、原則として土地の売主が負担します。
ただし、売買契約の交渉次第では買主と折半することも可能です。
なお、相続の場合は、相続人全員で分担するケースが一般的です。
費用を抑える3つの方法
費用を抑える方法は3つありますが、安さだけを追求すると後でトラブルになるリスクがあるため注意が必要です。
方法①：複数の土地家屋調査士から見積もりを取る
最低3社から見積もりを取得しましょう。
同じ作業内容でも、業者によって5-10万円の差が出ることがあるため、見積もりを取って慎重に対応することが望まれます。
見積もり比較のポイントは以下の通りです。
- 作業範囲（資料調査・測量・立会い調整・図面作成・境界標設置が全て含まれているか）
- 納期（急ぎの場合は追加料金がかかる場合もある）
- アフターフォロー（測量後の問い合わせ対応）
ただし、安すぎる業者には注意が必要です。
相場より20%以上安い場合、作業の一部が省略されている可能性があります。
例えば、境界標の設置が含まれていなかったり、隣地所有者への事前説明が不十分だったりするケースがあるため、事前に確認しておきましょう。
方法②：閑散期（6-8月）を狙う
土地家屋調査士の繁忙期は、不動産取引が活発になる3-4月と9-11月です。
この時期は予約が取りにくく、費用も高めに設定されています。
閑散期である6-8月は予約が取りやすく、値引き交渉の余地もあります。
方法③：自分でできる準備をする
全てを土地家屋調整士に依頼するのではなく、一部を自分で行うことで費用の削減が可能です。
具体的には以下の作業です。
- 法務局で公図・地積測量図を事前取得（1通数百円）
- 隣地所有者の連絡先を調べておく（登記簿謄本から確認）
- 境界杭の位置を写真で記録
- 過去の測量記録があれば探しておく
これらの情報を土地家屋調査士に提供すれば、資料調査の時間が短縮され、その分費用が下がります。
境界確定の手続きの流れ
境界確定測量は5つのステップで進みますが、通常1-3ヶ月かかります。
手続きの全体像を把握することで、スケジュールの見通しが立ち、売却計画との調整がしやすいです。
ここでは、以下のポイントを解説します。
- 境界確定測量の5つのステップ
- 手続き完了までの期間
- 隣地所有者との立会いのポイント
各ステップの内容と所要期間を理解すれば、余裕を持った準備ができるでしょう。
境界確定測量の5つのステップ
境界確定測量は、以下の5つのステップで進みます。
1.資料調査
土地家屋調査士が法務局で公図・地積測量図・登記簿謄本を取得します。過去の測量記録があれば、それも確認が必要です。
同時に、隣地所有者を特定し、連絡先を調べます。
この段階で、測量図がない、公図と現況が一致しないなど境界が不明確な原因を明らかにしておきます。
2.現地測量を行う
土地家屋調査士が現地で測量を実施します。
GPS測量機やトータルステーションという精密機器を使い、数ミリ単位で土地の形状を測定することで誤差が出ないようにします。
境界杭が残っていれば、その位置を確認し、杭が見当たらない場合は、過去の測量記録や隣地との関係から推定して測量するのが一般的です。
3.立会い日程を調整します
隣地所有者に連絡し、立会いの日程を調整しますが、このステップが最も時間がかかります。
隣接地が4箇所あれば4人全員のスケジュールを合わせる必要があり、平日しか対応できない場合は調整が難航しがちです。
遠方に住んでいる所有者や、連絡が取れない所有者がいると、さらに時間がかかることを想定しておきましょう。
4.境界確認・合意を得ます
隣地所有者立会いのもと、土地家屋調査士が境界の位置を説明する段階です。
全員が合意すれば、境界標（コンクリート杭や金属プレート）を設置し、完了すればその場で境界確認書に署名・捺印してもらうことで合意が得られます。
この書類が、境界について隣人と合意した証拠となります。
5.測量図を作成・提出します
境界確定測量図を作成します。
この図面には、境界の座標・面積・隣地所有者の署名が記載されます。
必要に応じて法務局に提出し、地積更正登記を行いますが、これは任意です。
成果品として、測量図と境界確認書を依頼者に納品して完了します。
手続き完了までの期間
境界確定測量の完了までの期間は、通常1-3ヶ月です。
期間の内訳は以下を目安に進めていきましょう。
| ステップ | 所要期間 |
| 資料調査 | 1-2週間 |
| 現地測量 | 1-2週間 |
| 立会い日程調整 | 2-4週間 |
| 境界確認・合意 | 1日 |
| 測量図作成 | 2-3週間 |
| 合計 | 1-3ヶ月 |
期間の大半は「立会い日程調整」です。隣人が遠方に住んでいたり、仕事の都合で平日に時間が取れなかったりすると、調整だけで1ヶ月以上かかることもあります。
短縮のコツとしては、以下のポイントを押さえておくと良いでしょう。
- 早めに依頼する（売却予定の3-6ヶ月前）
- 隣人に事前説明しておく
- 繁忙期（3-4月、9-11月）を避ける
隣人の協力がスムーズで、過去の測量図が残っている場合は1ヶ月で完了することもあります。
隣人が協力してくれない、境界の主張が対立する、所有者不明の土地が隣接しているといった場合は、6ヶ月以上かかることも想定しておいた方が良いでしょう。
「来月には売却したい」と考えていても、境界確定測量が間に合わない可能性があるため、余裕を持った計画を立てることが重要です。
隣地所有者との立会いのポイント
立会いを円滑に進めるには、事前準備と当日の対応が重要です。
事前準備
隣人への挨拶は必須です。
突然「測量の立会いをお願いします」と連絡すると、警戒されて協力を得にくくなります。
事前に「土地を売却する予定があり、境界確定測量をお願いすることになりました」と丁寧に説明しましょう。
土地家屋調査士から説明してもらうのも効果的ですので、あまり関係性が無い場合は専門家から説明してもらうことで、隣人に安心感を与える効果も期待できます。
立会い当日
土地家屋調査士が境界の位置を説明した上で、測量結果を示しながら「この位置が境界になります」と提示します。
その後、境界杭の位置を全員で確認し、疑問があればその場で質問しましょう。
全員が納得すれば、境界確認書に署名・捺印します。
立会いは通常1-2時間程度で完了です。
注意点
感情的にならないことが最も重要です。
境界の位置について意見の相違があっても、冷静に対応しましょう。
土地家屋調査士が過去の測量図、公図、現地測量の結果などの客観的なデータをもとに説明してくれます。
意見が対立した場合は、無理に合意しようとせず、土地家屋調査士に任せましょう。
必要に応じて、筆界特定制度やADRといった公的な解決手段を検討することも可能です。
立会いは境界確定の最も重要なステップで、隣人との良好な関係を保ちながら、確実に合意を得ることがスムーズに終わらせるポイントとなります。
境界確定のトラブルと対処法
「隣人が協力してくれなかったらどうしよう」という不安を多くの方が抱えています。
この章では、よくあるトラブルの具体的な対処法を解説するとともに、筆界特定制度やADRといった公的な解決手段も紹介していきましょう。
このセクションでは以下のポイントが分かります。
- 隣人が協力してくれない場合の対処法
- 境界の主張が対立する場合の対処法
- トラブルを予防する土地家屋調査士の選び方
公的手段を知ることで「協力してもらえなければ境界確定できない」という誤解を解消できます。
隣人が協力してくれない場合
隣人が立会いを拒否しても、境界確定をあきらめる必要はありません。
状況に応じた解決策があるため、それぞれのパターンに応じて解説していきます。
よくある拒否の理由
隣人が協力を拒む理由は様々です。
- 高齢で立会いが面倒
- 境界の位置に不満がある
- 連絡が取れない（空き地・遠方所有者）
- そもそも関心がない
理由を理解することで、適切な対処法が見えてきます。
筆界特定制度を活用する
筆界特定制度とは、法務局が境界を判断する公的な制度です。
隣人の協力が得られなくても、過去の資料や測量データをもとに、客観的に境界を決定してくれます。
- 費用：8-40万円（土地の面積による）
- 期間：6ヶ月-1年
- メリット：訴訟より安く早い。法務局という公的機関が判断するため信頼性が高い
- デメリット：境界確定測量より時間がかかり、隣人が結果に不満を持つ可能性がある
筆界特定の結果は、不動産取引で使用できます。
ただし、確定判決ではないため、隣人が納得しない場合は後で訴訟になる可能性もあります。
公示送達を利用する
隣地所有者の連絡先が不明な場合に「公示送達」という手続きがあります。
公示送達とは、相手が不明であっても、こちらの意思表示が法的に到達したものとみなして手続きを進められる方法です。
一定期間（通常2週間）経過後、通知が届いたとみなされ、手続きを進められます。
ただし、公示送達は最終手段です。
可能な限り、登記簿謄本から所有者を特定し、直接連絡を試みましょう。
根気強く説得する
土地家屋調査士から説明してもらうことで、協力を得られるケースも多くあります。
専門家が「境界確定は将来的にあなたの土地を守ることにもなります」と説明すると、理解が得られやすくなるでしょう。
1回の訪問で断られても、3-5回訪問することで協力してもらえることもあります。
時間はかかりますが、公的手段より円満に解決できる効果的な方法です。
境界の主張が対立する場合
「この位置が境界だ」という主張が隣人と食い違う場合も、段階的な解決手段があります。
よくある対立の原因
境界をめぐる対立には、いくつかの典型的なパターンがあります。
- 昔の記憶と現在の測量結果が異なる
- 過去に境界を越えて土地を使用していた（越境）
- 公図と現況が一致しない
- お互いに異なる測量図を持っている
原因を特定することで、適切な解決策を選べます。
ADR（裁判外紛争解決）で調停する
ADRとは、土地家屋調査士会が運営する調停センターです。
専門家が間に入って、双方の主張を聞き、客観的なデータをもとに調停案を提示してくれます。
- 費用：5-15万円
- 期間：3-6ヶ月
- メリット：訴訟より安く、専門家が調停してくれるため話し合いがスムーズ
- デメリット：双方の合意が必要（どちらかが拒否すれば成立しない）
ADRは「話し合いで解決したいが、自分たちだけでは難しい」というケースに向いています。
筆界特定制度を利用する
境界の主張が対立する場合も、筆界特定制度が有効です。
法務局が過去の資料（古い公図、測量図、航空写真）や現地測量の結果をもとに、客観的に境界を決定します。
隣人が感情的になって話し合いにならない場合は、公的機関に判断を委ねる方が円満に解決できることもあります。
最終手段：境界確定訴訟
ADRや筆界特定でも解決しない場合は、裁判所に境界確定訴訟を起こすことになります。
- 費用：50-200万円（弁護士費用含む）
- 期間：1-3年
- 結果：確定判決が出れば、強制力がある
ただし、訴訟は時間もお金もかかり、隣人との関係も完全に壊れるので、できるだけ避けるべき手段です。
対立が起きた場合は、まずADRや筆界特定制度を利用することをおすすめします。
訴訟は本当に最後の手段として考えましょう。
土地家屋調査士の選び方
トラブルを予防するには、最初の業者選定が重要です。
良い土地家屋調査士を選べば、隣人との調整もスムーズに進みます。
実績と口コミで判断する
地元での評判を確認しましょう。
Google口コミだけでなく、知人の紹介があればさらに信頼性が高まります。
また、過去の実績も重要です。「年間何件の境界確定測量を行っているか」「トラブル対応の経験はあるか」を質問しましょう。
経験豊富な調査士ほど、隣人との調整がスムーズです。
説明の分かりやすさを確認する
専門用語を使わず、丁寧に説明してくれる調査士を選ぶ方が良いでしょう。
初回の無料相談で、以下を確認してください。
- 見積もり内容が明確か（何にいくらかかるのか）
- 質問に丁寧に答えてくれるか
- リスクやデメリットも説明してくれるか（良いことばかり言う業者は要注意）
説明が分かりにくい業者は、後でトラブルになる可能性があります。
避けるべき業者の特徴
以下のような業者は避けましょう。
- 見積もりが曖昧：「測量一式：30万円」だけで内訳がない
- 契約を急がせる：「今日決めてくれれば割引します」
- アフターフォローがない：測量後の問い合わせに対応しない
良い土地家屋調査士を選ぶことが、境界確定を成功させるための必須条件とも言えます。
多少の時間をかけてでも、慎重に選ぶことが大切です。
まとめ
境界確定は法的義務ではありませんが、5年以内に土地を売却する予定がある場合は実施すべきです。
境界確定をしないと、買主が見つかりにくい・売却価格が10-20%下がる・後でトラブルになると売主が責任を問われるというリスクがあります。
費用相場30-50万円は、国家資格を持つ土地家屋調査士による専門作業の対価として掛かるので、相場を理解しておくことが大切です。
なお、売却時期が近く、境界が不明確な場合は実施をおすすめします。
逆に、当面売却予定がなく境界杭も残っている場合は、急いで実施する必要はありません。
いざ境界確定をすると決めた場合は、まず複数の土地家屋調査士に無料相談・見積もりを依頼しましょう。
いずれにせよ、早めの準備が重要です。
売却予定の3-6ヶ月前には依頼し、少しでも円滑に終えられるようゆとりをもって進めていきましょう。
